Мифы, похоже, явление неистребимое. Это просто часть человеческого мышления – когда человек плохо знаком с явлением, он дополняет его образ своими фантазиями. Есть, впрочем, мифы устойчивые, и весьма распространенные. Zemer.ru спросил девелоперов загородных поселков – какие мифы наиболее распространены среди покупателей земельных участков.

Миф первый: 

строительство дома возможно только на участках ИЖС.

Распространенное заблуждение покупателей – они думают, что строительство дома возможно только на участке категории ИЖС, рассказывает Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК «Родные Земли». «Бывают случаи, когда звонит покупатель и говорит, что хочет приобрести участок, на котором можно построить дом с газом, светом и водой. При этом он отказывается рассматривать возможности покупки земли сельхозназначения, даже несмотря на то, что она дешевле. Продавец, если не объяснит, что на такой земле тоже возможно построить дачу со всей необходимой инфраструктурой, может легко потерять потенциального покупателя» - рассказывает эксперт.

Миф второй: 

Оформление участка можно взять на себя, это дело простое.

Один из самых распространенных мифов, считает Илья Ануров ,генеральный директор RCF Capital Trust, состоит в том, чтомногие покупатели почему-то уверены, что смогут провести сделку по оформлению земли лучше, чем девелоперы. «Бывает, нам прямо говорят, что лучше знают, как пройти регпалату и оформить все документы для получения свидетельства о собственности. А потом вдруг оказывается, что ошибка в документе, в регпалате очереди, а документ через месяц возвращают – исправьте ошибки» - рассказывает эксперт.

Часто, и это можно считать везением, потому что оно не влечет за собой потери времени, регпалата отказывает в приеме документов сразу - не можем принять документ. «Девелоперы отточили искусство общаться с официальными органами до последней точки запятой, и такого рода проблем не возникает,» - поясняет Илья Ануров.

Миф третий: 

Девелоперы ничего не делают, и за что только берут деньги?

Часто бывает так, что покупатель уже имеет опыт строительства дачного домика, и ему кажется, что построить коттедж не сложнее. «Подготовка земли для строительства коттеджного поселка, строительство полноценного дома со всеми удобствами требует огромной подготовительной работы, про которую покупатель не догадывается, и поэтому ее обесценивает», - рассказывает Илья Ануров. Все согласования, проект, все разрешения и документы, получение технических условий – эта работа не видна неспециалистам и поэтому она кажется легкой и незначительной. Отношение к труду девелопера меняется после того, как заказчики строительства дома сталкиваются с бюрократической машиной, скажем, согласовывая проект.

Миф четвертый: 

Строить можно на любом участке, а статус переоформить уже после окончания строительства

Крайности опасны в любом деле: как не стоит думать, что строительство разрешено только на участках ИЖС, так же нелепо и другое заблуждение, что дачный дом можно построить на участке любого назначения. «Частая ошибка покупателей – приобретение участков, на которых нельзя построить дачу. Бывают случаи, когда участки категории КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), на которых капитальное строительство запрещено, объединили в поселок и продают их. Строительство дач возможно либо на участках категории «под индивидуальное жилищное строительство», либо на участке сельхозназначения с видом разрешенного использования «под дачное строительство» или «под садоводческое товарищество».

При покупке желательно посмотреть документы и удостовериться, что участок имеет один из этих статусов», – поясняет Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК «Родные Земли».

Миф пятый: 

Если предложение хорошее, то можно девелоперу поверить на слово, что все документы только оформляются

Часто бывает, что участки, которые продаются, существуют только на бумаге, в реальности они не размечены, и границы их не обозначены, что называется, на реальной земле. Конечно, кризис подкосил проявления излишнего доверия покупателей к девелоперам, но, предупреждают эксперты, чтобы совершить покупку и вносить деньги, как минимум девелопер должен представить два документа об участке: кадастровый паспорт и свидетельство о собственности на участок – это необходимые документы для сделки купли-продажи участка без подряда.

Стоит учесть, что границы участка – одна из наиболее существенных причин, по которым земельные дела доходят до суда. «Избегайте приобретения участка со спорными границами. У продавца могут быть оформлены все документы на участок и кадастровый паспорт, однако на практике может оказаться так, что участок частично «залезает» на землю соседа. Чтобы этого избежать, имеет смысл еще до покупки пригласить геодезиста и заказать ему проверку границ участка. Стоимость услуг геодезиста относительно невелика, в пределах нескольких тысяч рублей. Но зато после этого покупатель будет уверен, что он не заплатил за лишнюю площадь участка, и у него в будущем не возникнет проблем с соседями из-за границ», – подсказывает способ избежать «пограничной» проблемы Владимир Ефимов.

Миф шестой: 

Приходится покупать участки без знания важных данных о геоподоснове или экологии

Многие считают, что девелоперы не могут представить необходимых документов по благоустройству или, скажем, по экологии. На самом деле девелоперы владеют многими документами и знаниями и готовы по большей части делиться ими бесплатно. Речь, конечно, о добросовестных девелоперах. Однако, рассказывает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, никто почему-то такую информацию не требует. Что может сообщить девелопер, если его об этом спросить? Во-первых, девелопер чаще всего делал исследования о геоподоснове всего участка. Особенно если это участок с подрядом, то он просто был обязан делать и это исследование, и исследование геодезии. Спрашивать на стадии переговоров эти документы можно и должно, считает Илья Ануров.

Кроме того, стоит спросить исследование на радиационный фон, которое делается иногда по инициативе девелопера, а иногда по требованию Роспотребнадзора. «Покупатели редко спрашивают про подобное исследование, помню лишь один случай. Покупатель пришел и говорит: вроде тут недалеко захоронение радиоактивных отходов. Мы ему рассказали, что, во-первых, оно далеко, во-вторых, вот недавно проведенное исследование, с радиационным фоном у нас все нормально», – делится опытом Илья Ануров. Кроме того, стоит запросить у девелопера документы, подтверждающие работы по благоустройству поселка и проведению инженерных коммуникаций, а в идеале лучше покупать землю в тех поселках, где работы уже хотя бы наполовину сделаны.

Татьяна Соколова